ils vantent le mirage dune maison sans fonds propres

Ils vantent le mirage d’une maison sans fonds propres

Économie : Ils vantent le mirage d’une maison sans fonds propres |

La BNS (Banque nationale suisse) et la FINMA (Autorité fédérale de surveillance des marchés financiers) ne cessent de tirer la sonnette d’alarme. Ce n’est plus une bulle, c’est une véritable bombe à retardement. La dette hypothécaire s’élève actuellement en Suisse à plus de 1060 milliards de francs, pour un PIB (produit intérieur brut) de seulement 670 milliards. Dans ce contexte délicat, des entreprises vantent les mérites de l’emprunt hypothécaire… mais sans fonds propres. Vous avez bien lu!

«L’achat d’une maison sans fonds propres, c’est aujourd’hui possible», écrit noir sur blanc ImmoScout 24, portail de petites annonces sur des logements à louer ou à vendre, filiale de Scout24 Suisse, société appartenant à Ringier Digital AG (filiale de l’éditeur du «Blick») et Mobilière Assurances. L’acquéreur doit-il craindre une prise de risque excessive?

Les experts d’ImmoScout24 veulent rassurer: «L’achat d’un bien immeuble, sans fonds propres, s’avère payant dans les phases de taux d’intérêt bas. Celui qui attend et économise pour se constituer des fonds propres court le risque de rencontrer plus tard de plus mauvaises conditions de crédit.»

Réserves d’experts

Un ex-dirigeant de la maison zurichoise Hyposcout se montrait lui-même très clair dans le supplément immobilier du quotidien zurichois NZZ («Neue Zürcher Zeitung»): «Nous réunissons sur notre plate-forme des investisseurs et des personnes en quête de prêts hypothécaires. Les premiers cherchent des rendements, alors que les taux d’intérêt se trouvent aujourd’hui au plus bas. Les seconds rencontrent des difficultés pour obtenir un financement auprès de banques, du fait des conditions que ces dernières ont à respecter. Du crédit peut ainsi être procuré à des gens dont les dossiers ne sont pas tout à fait conformes aux normes. Les banques se trouvent sous le contrôle de la FINMA. Elles ont des règles claires à respecter. En tant que pure entreprise de courtage, nous pouvons en revanche nous montrer plus flexibles.»

Escroqueries?

Ce type d’offres et de commentaires, étalés sur la place publique, inspire des réserves au sein de divers experts. «Ce marketing agressif fait en effet miroiter des prêts intéressants, auprès de consommateurs qui n’en ont pas les moyens. Or les restrictions aux crédits hypothécaires ont justement pour but de protéger les consommateurs et la stabilité du marché», rappelle Robin Eymann, responsable de politique économique à la Fédération romande des consommateurs.

Carlo Lombardini, professeur de droit bancaire à l’Université de Lausanne et avocat à Genève, s’empresse de préciser: «On peut concevoir à ce propos, exceptionnellement, des actes de gestion déloyale et d’escroquerie. Il s’agirait dès lors d’infractions pénales. Les faits peuvent toutefois s’avérer difficiles à démontrer.»

Le directeur actuel d’Hyposcout, B. Han, relève pour sa part que la plupart des utilisateurs de sa plate-forme, en quête de prêts, sont en fait déjà propriétaires et recherchent du crédit pour financer une hypothèque de second rang.

B. Han préfère donc se montrer plus modeste, plus prudent que son prédécesseur sur les facilités d’accès au crédit qu’offre la plate-forme d’Hyposcout.

Normes remises en cause

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Sa retenue ne diminue pas pour autant le soutien publicitaire que lui offre une autre firme zurichoise: MoneyPark, dont 70% du capital appartiennent à l’assureur saint-gallois Helvetia Gruppe et quelques autres pour cent à Tamedia (éditeur notamment de «24 heures», «Tribune de Genève», «Le Matin Dimanche»).

Hyposcout a refusé de nous renseigner sur ses éventuels liens avec MoneyPark. Celui-ci présente pourtant lui-même Hyposcout «comme une alternative dans le financement hypothécaire», permettant d’échapper aux difficultés que l’on peut rencontrer auprès de banques, toutes astreintes aux normes d’autorégulation de la branche en la matière.

«Les normes régulatrices de la Confédération et de l’Association suisse des banquiers ont en plus sérieusement compliqué l’octroi de crédits hypothécaires ces dernières années», déplore MoneyPark.

Cette réalité justifie-t-elle le risque d’un prêt hypothécaire sans fonds propres, en contradiction avec le cadre légal actuel? Dans son principe, le législateur considère que les fonds propres ne peuvent pas être constitués d’un prêt, afin d’éviter le surendettement (lire ci-dessous).


Les risques réels restent à évaluer

Des publicités sur l’octroi de prêts hypothécaires, sans fonds propres, se répandent de plus en plus sur la Toile. Elles visent notamment de jeunes couples, disposant de solides rémunérations et d’une relative sécurité de l’emploi. Mais sans avoir encore pu se doter d’économies suffisantes pour acheter leur logement.

Cette remise en cause de normes, visant à protéger en priorité les banques, constitue-t-elle un risque pour la place financière helvétique? Carlo Lombardini, professeur de droit bancaire à l’Université de Lausanne, estime que la prudence s’impose: «Les autorités devraient se montrer plus proactives et sensibiliser les particuliers.»

La FINMA (Autorité fédérale de surveillance des marchés financiers) rappelle justement que sa mission de contrôle ne s’étend pas aux courtiers de prêts immobiliers, du type «Hyposcout» (voir ci-dessus). Elle se limite aux banques et aux assurances, fournisseurs de 94% des prêts hypothécaires actuellement en circulation. La stabilité de la place financière suisse devrait dès lors être relativement bien assurée.

La FINMA apporte néanmoins une précision cruciale. Les banques et les assurances doivent respecter les règles d’autorégulation sur l’apport minimal de fonds propres par les clients sollicitant des crédits hypothécaires. Il n’est donc pas concevable de faire valoir d’autres prêts, en lieu et place d’avoirs réellement disponibles. Et cela quelle que soit la flexibilité de certains courtiers en prêts immobiliers, sollicitant éventuellement les services d’établissements financiers en amont. P.RK

Créé: 11.08.2019, 20h38

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